Selon l’article 1743 du Code civil, si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le locataire. Qu’advient-il alors des obligations liant le bailleur originel au locataire ?

La question s’est posée dans une affaire impliquant l’acquéreur d’un immeuble loué et son locataire. En l’espèce, un bailleur commercial est condamné en justice à effectuer des travaux sur un immeuble loué. Au cours de l’instance, l’immeuble est saisi et vendu aux enchères publiques. Le locataire demande alors au juge de condamner le nouveau propriétaire à réaliser les travaux.

L’acquéreur de l’immeuble s’y oppose considérant qu’il appartient exclusivement au vendeur anciennement propriétaire de financer les travaux.

Par un arrêt du 21 février 2019, la Cour de cassation a rejeté cette analyse. Selon elle, bien que le vendeur ne soit pas dispensé de son obligation de prendre en charge les travaux déjà requis avant la vente, le nouveau propriétaire est tenu envers le locataire de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué. La charge des travaux est transmise, à compter de la vente, au nouveau propriétaire à l’instar du bail lui-même.

A noter : en pratique, le nouveau propriétaire peut être condamné solidairement avec l’ancien au financement des travaux. Le locataire peut s’adresser aussi bien à l’un qu’à l’autre.